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"Quando chegámos a Viana, a estrada que está em frente aos actuais condomínios nem sequer era pavimentada. Escolhemos o município de Viana, o maior de Luanda em termos de área, devido à disponibilidade de terrenos para edificar uma grande área de habitações. O nosso conceito sempre foi o de procurar fazer um bairro planeado, a preços acessíveis. Mas foi uma aposta de risco”, confessa o brasileiro Sílvio Oliveira, 27 anos, director de marketing da Genea Angola.

O grupo imobiliário, fundado por Paul Ang, 58 anos, brasileiro de ascendência chinesa, já tinha uma experiência consolidada de 30 anos no Brasil na construção de habitações para a classe média. Foi nesse segmento, aliás, que o grupo também se especializou em Angola. Hoje, a actividade no país já representa cerca de 70% da facturação do grupo. “A Genea Angola tem 80 pessoas a trabalhar na área administrativa, que passam a 500 se adicionarmos os trabalhadores da construção. No total, cerca de 70% a 80% dos recursos humanos são nacionais”, esclarece Sílvio Oliveira, que só veio trabalhar para o país em 2008. “A adaptação correu melhor do que eu pensava. O mercado é muito dinâmico”, justifica.

Mas nem sempre foi assim. Quando o grupo Genea resolveu investir em Viana deparou-se com sérios problemas de ordem burocrática. A mais importante, segundo Sílvio Oliveira, foi a questão dos direitos de propriedade. “A maior parte dos terrenos pertencia a particulares, donos de pequenas lavras. Quando nos dirigíamos ao cartório para legalizar a compra, não havia problemas nenhuns. Estes só surgiam depois de vedarmos o terreno. Aí apareciam outras pessoas, que também se diziam proprietárias, e cujos papéis, segundo o cartório, eram legais. Em consequência, houve terrenos que comprámos cinco vezes”, recorda. Seguidamente foi necessário seguir todos os passos do licenciamento, “um processo que pode levar de seis meses a três anos”, diz. As etapas incluem a aprovação do projecto pelo Instituto de Planeamento e Gestão Urbana de Luanda (IPGU); a atribuição de licenças ambientais pelo Ministério do Ambiente; o licenciamento da obra pelo Governo Provincial de Luanda e, finalmente, a atribuição do alvará de construção.

Ainda assim, o investimento compensou. Segundo conta Sílvio Oliveira, o preço da compra dos terrenos em Viana foi, em média, de 25 dólares o metro quadrado. Após a legalização — e devido ao facto de haver múltiplos donos individuais —, o preço médio subiu para 60 dólares. Hoje, os terrenos valem ainda mais, devido à melhoria dos acessos e à instalação de novas empresas na área, nomeadamente no Pólo Industrial de Viana. Não chegam, porém, aos valores de Talatona (300 dólares o metro quadrado) ou do centro da cidade (600 dólares). São quantias exorbitantes que explicam porque é que as casas são tão caras em Angola. Um estudo recente da Deloitte (veja EXAME n.º 6) permite comparar outro dado interessante: a percentagem do valor do terreno em relação ao preço de venda. Os analistas concluem que o custo do terreno em Viana representa 10% a 13% do preço de venda, ao passo que no centro da capital o terreno tem um peso de 15% a 25%.

Outro problema identificado por Sílvio Oliveira refere-se à logística de importação de materiais. O responsável de marketing considera que o processo de desalfandegamento melhorou muito. “No passado, precisávamos de três a quatro meses para retirar as mercadorias. Hoje, só necessitamos de três a quatro semanas. O porto de Luanda profissionalizou-se de forma assinalável.” Não obstante, a Genea quer ser cada vez mais auto-suficiente e reduzir as importações de materiais. Pretende também reduzir a sua dependência das construtoras cujos preços inflacionam o valor das casas. Para cumprir tais objectivos a Genea Angola criou a sua própria empreiteira, composta maioritariamente por chineses. “É a única forma de conseguirmos ser competitivos nos custos e na velocidade”, confessa.

Entrega 18 meses após o início das obras

Na realidade, um dos trunfos da empresa é a entrega rápida das habitações. “O prazo típico é de 18 meses depois do início da obra.”, diz o director de marketing que acrescenta, “a Genea não sabe se é, ou não, a maior construtora imobiliária do país.  Mas é, decerto, a que mais casas entregou. A maior parte das rivais fica-se pelas casas-modelo. Nós já entregámos 450 casas prontas a habitar e até, ao final do ano, queremos chegar às 900 unidades”, sublinha.

Este crescimento deu origem à chegada de novos “rivais”. É o caso da Build Brasil (hoje Build Angola), que está a produzir casas para o mesmo segmento (classe média), a preços agressivos. “A concorrência é positiva. Obrigou-nos a reflectir e a ajustar a nossa estratégia. Decidimos, por exemplo, privilegiar as vivendas, em vez dos apartamentos, nos próximos projectos. O mercado prefere as vivendas, embora para nós seja obviamente mais rentável construir em altura. Hoje, são os clientes que ditam as regras”, afirma o responsável.

Apesar da concorrência directa, a relação é de tal forma saudável que a Genea até planeia criar, em parceria com a Build, uma agência comum de gestão de condomínios. “Muitos clientes não pagam as mensalidades e não usufruem dos seus serviços, Preferem usar o seu próprio gerador e optar pela compra de água em camiões cisterna. Isso cria um problema para os outros moradores, pois há gastos comuns do condomínio que têm de ser pagos”, diz.

Os resultados da Genea seriam ainda melhores, confessa Sílvio Oliveira, se o crédito à habitação fosse mais fácil. “É que a Genea só entrega as habitações aos clientes depois do valor estar liquidado.” Permite, no entanto, a modalidade dos pagamentos fraccionados, embora a uma taxa de juro menos favorável do que a praticada pelos bancos. “Já houve casos de pessoas que, a um dado ponto do processo, deixam de ter dinheiro para suportar as prestações. Nesse caso, a Genea devolve o dinheiro já pago”, explica.  De referir que a empresa trabalha com o BAI, o BFA e o Millennium para o crédito bancário aos clientes. Um dos trunfos da Genea é a legalização dos terrenos de modo a que a hipoteca possa passar para o banco. “É por esse motivo que muitas empresas vêm ter connosco, pois sabem que é a única forma de obterem empréstimos bancários”, esclarece.

Mercado de escritórios em crescimento

O mercado das empresas está, aliás, em ascensão e já representa 10% do total. No passado, os clientes empresariais compravam em quantidade. Hoje, há uma preocupação maior com os preços. “No princípio alguns clientes compravam logo dez casas para depois revender ou alugar. Houve quem ganhasse muito dinheiro com isso. O complexo Residencial Ginga, por exemplo, foi todo vendido ainda só em planta. Hoje, a valorização média é de 30%.

Depois desse primeiro lançamento, o grupo lançou a residencial América Plaza, em Talatona. Os próximos projectos a ser entregues são o bairro residencial Ginga Cristina e as torres para escritórios Vitoria Office. O centro comercial Ginga Shopping só deverá ser entregue no final do ano (o grupo terá ainda de requalificar o espaço envolvente e construir uma estrada lateral, paralela à via principal, de modo a evitar acidentes). Ao todo, o centro comercial terá 45 lojas num espaço com capacidade de receber 7600 pessoas por dia.

Apesar de os preços serem elevados (“vão dos 69 mil aos 700 mil dólares”), Sílvio Oliveira diz que apenas sobram seis lojas por vender. “Felizmente, houve muita procura. Há cada vez mais empresas e habitantes em Viana e ainda não há nenhum shopping. Por outro lado, nós tivemos de ser mais selectivos no tipo de clientes. Privilegiámos as grandes cadeias. Não podíamos correr o risco de ter lojas que poderiam fechar passado pouco tempo.” A restauração também será muito importante. “Está confirmada a presença da Pastelândia e da Baby Beef, um conceito de churrasqueira e rodízio que funciona muito bem no Brasil.”

Outra das grandes apostas do grupo é a Vitoria Office (só estará pronta em Setembro de 2011). Trata-se de uma torre com 104 escritórios, cujos preços rondam os 40 dólares por metro quadrado. No futuro, o Vitoria Office poderá incluir um hotel.

Outro projecto que arranca já em Janeiro de 2011 é a construção de uma escola e de uma clínica de saúde, que também estarão abertas ao público. Será também nessa altura que a Genea Angola terminará a nova sede localizada no Pólo Industrial de Viana.

Para além do sector imobiliário, o grupo também tem uma área industrial (fabrica materiais de construções, blocos e caixilharia) e uma trading (com escritórios em São Paulo, Amesterdão e Xangai) que importa materiais de construção para o grupo. A fábrica nasceu em Viana em 2006 e tem por objectivo assegurar cerca de 40% das necessidades do grupo (hoje, fornece apenas 10% dos materiais usados na construção pela Genea) nos próximos dois anos.

Outro dos grandes investimentos em que a firma está envolvida é a construção de uma estação de tratamento de esgotos própria, de grandes dimensões, que sirva todos os edifícios do grupo, em particular a residencial Ginga Cristina, que também está prestes a ser entregue. A montagem dessa estação obedeceu a um trabalho de grande complexidade técnica. “Vieram peças enganadas, o que fez atrasar ligeiramente a entrega das habitações”, justifica.

Uma das marcas do grupo é a responsabilidade social. A título de exemplo, a firma criou a iniciativa Dia de Ler e Brincar, que, duas vezes por ano, propicia um dia de brincadeiras, workshops de leitura e doações de livros e brinquedos às crianças carentes de comunidades locais e que envolvem todos os colaboradores da Genea Angola. Até agora já foram beneficiadas as instituições Remar e a Horizonte Azul, ambas em Viana. Outra característica é a diversidade dos recursos humanos, um valor que é muito caro aos fundadores da empresa. “Temos trabalhadores de várias partes do mundo”, diz o fundador da Genea com indisfarçável orgulho.

Por: Jaime Fidalgo