Somando estas razões é natural que o portefólio se resuma a um único projecto, concluído em Agosto de 2010. Trata-se do moderno edifício de escritórios KN10, localizado no coração financeiro de Luanda, junto à Assembleia Nacional. À primeira vista, o que ressalta da parte exterior é a sua arquitectura original, caracterizada por uma sobreposição de módulos, onde destaca o rasgo saliente das fachadas. Mas o interior também tem funcionalidades interessantes tais como a autonomia energética, as reservas de água e combustível ou o sistema automático de detecção de incêndios. O edifício tem dez pisos (nove mais a loja, hoje ocupada pelo BESA, no piso térreo) e mais três caves subterrâneos com 44 lugares de estacionamento. Francisco Castanha confessa que as vendas correram melhor do que o esperado, dado que o projecto ficou concluído depois da crise financeira que afectou o mercado imobiliário. “Vendemos tudo até Outubro, dois meses depois da inauguração. Hoje, o edifício alberga sedes de marcas relevantes como a Deloitte, Sinfic ou a Fundação da Coca-Cola. Se nós tivéssemos mais pisos eles também teriam sido vendidos rapidamente”, diz com um sorriso.  

O próximo projecto, a inaugurar em Dezembro deste ano, é o Lubango Center, localizado no centro da cidade (junto à Sé). Inclui quatro pisos de escritórios e mais quatro pisos para habitação (mais um duplex no topo). Tal como sucede no KN10 o piso térreo é dedicado ao comércio (a área das lojas vai desde os 41 aos 140 metros quadrados) e existem duas caves para estacionamento privativo. Outra semelhança é a adaptabilidade. Cada piso pode ser ocupado apenas por uma empresa (com uma área de 508 metros quadrados) ou por várias (máximo de quatro com área de 108 metros quadrados), com entradas e sanitários independentes. Outra característica comum é a arquitectura arrojada, da responsabilidade da portuguesa Promontório que já desenhou projectos marcantes como o Oceanário de Lisboa e o Tróia Design Hotel (ambos em Portugal), a Ópera de Alepo (Síria) e o Hotel Tivoli da Cidade da Praia (em Cabo Verde). Uma das novidades é o facto da cobertura do edifício ter zonas de serviços privativas onde se podem instalar máquinas de lavar, estendal, arrumos ou sanitários. “É o primeiro projecto misto, para escritórios, habitação e comércio, construído no Lubango desde 1992. Já temos reservas para 70% do empreendimento”, diz o administrador com orgulho.

Aposta no segmento empresarial

A construção, segundo Francisco Castanha, vai ser efectuada de uma forma faseada. Daqui a sete meses estarão terminadas as lojas (com áreas dos 92 aos 1105 metros quadrados). Segue-se a primeira torre dedicada aos escritórios (pronta no final de 2014) que serão igualmente versáteis (cada piso pode ser ocupado por uma empresa com uma área de 396 metros quadrados) ou pelo máximo de quatro (com 97 metros quadrados). A diferença, face ao tradicional na zona de Talatona, é que os escritórios são entregues totalmente acabados. Ficará para a fase final do projecto a construção da segunda torre dedicada à habitação. Ainda a este propósito Francisco Castanha acrescenta que a Gestimóvel possui um terreno de 2 hectares em Talatona que não será totalmente aproveitado pelas Zenith Towers. “Uma das soluções que estamos a estudar é lotear e vender essas parcelas dado que, neste momento, já temos cerca de 120 milhões de dólares de projectos em carteira”, justifica.

É que existe ainda um quarto empreendimento, ainda em fase de projecto, que será erguido em Luanda (Serpa Pinto) no início do próximo ano e que deverá estar terminado no final de 2014. Trata-se de um edifício de 15 pisos, com 70 apartamentos e que representa um investimento de 20 milhões de dólares. O segmento a atingir é o da classe média-alta, em particular as empresas. “Sentimos que ainda existe uma lacuna neste segmento. As empresas têm dificuldades em encontrar espaços de qualidade no centro de Luanda para albergar os seus melhores quadros. Teremos disponíveis apartamentos já equipados a partir dos 250 mil dólares para quem quiser entrar no projecto de início e soluções interessantes de financiamento bancário”, refere como argumento de venda.

Cinco pontos de diferenciação

Apresentados os projectos da Gestimóvel convém, esclarecer, porque é que, segundo Francisco Castanha, se trata de uma empresa “especial” (nas suas palavras) no paronama do sector imobiliário angolano. O administrador parecia estar preparado para a pergunta da EXAME, apressando-se a tirar os argumentos, escritos à mão com uma caligrafia indecifrável (imune aos olhares indiscretos de jornalistas). A primeira razão é o cuidado extremo na fase do projecto. “Demoramos, no mínimo, um ano só para o projecto, cerca de quatro a cinco meses mais do que é normal em Angola, a somar a dois anos para a construção. E temos uma equipa interna de seis pessoas, de diversas especialidades, que é envolvida nas discussões de cada detalhe do trabalho desenvolvido pelos projectistas”, justifica.

A terceira é a solidez financeira. “Não começamos nenhum projecto sem ter 100% do financiamento assegurado à partida. Só assim é possível garantir a entrega dos imóveis nos prazos acordados”, argumenta. No que diz respeito ao financiamento bancário, a EXAME apurou que os projectos de Luanda e Lubango foram financiados pelo BESA e o de Talatona  pelo Millennium Angola (curiosamente nenhum deles pelo BIC, do qual Américo Amorim é accionista). Aqui, o administrador não disse, mas nós deduzimos, que a reputação desse accionista, tido como o homem mais rico de Portugal, deverá dar uma ajuda. Convém fazer um parêntesis para explicar que Américo Amorim, mais conhecido pelo negócio da cortiça, tem uma experiência de cinco décadas no imobiliário, nos quais ergueu projectos emblemáticos como o Convento dos Inglesinhos, os edifícios Campo Pequeno, Monumental, José Malhoa ou Éden, ou o centro comercial Dolce Vita e o Sintra Business Park, em Portugal (já para não falar na rede de hotéis Íbis, Mercure, Novotel e Sofitel). No Brasil, destaca-se o gigantesco projecto ecológico na Praia do Forte ou a Fazenda Isabel Antunes, no Nordeste. A Amorim Imobiliária foi entretanto vendida, em 2005, ao grupo espanhol Chamartin por cerca de 500 milhões de euros. Mas o empresário, através da holding pessoal Américo Amorim, SGPS, continua activo no sector, em particular no Brasil e Angola (onde está envolvido no projecto Imoluanda, na Samba). Francisco Castanho acabou por confessar (esperamos que em “on”) que o empresário participa nas reuniões mais importantes da Gestimóvel e acompanha o curso das obras.

Voltando às razões a quarta é o cumprimento da legalidade. “Não começamos nada sem que a licença de construção e a legalização do terreno esteja assegurada”, garante. A quinta é a adaptabilidade ao mercado. “Fazemos produtos para o mercado real, prevendo como ele evoluirá nos dois a três anos que demora a construção”, justifica acrescentando: “Foi por isso apostámos no Lubango, uma cidade deverá conhecer um forte dinamismo devido aos novos projectos agrícolas e industriais em curso e à melhoria da rede de transportes. Em Talatona apostámos no comércio e nos escritórios e, em Luanda, nos pequenos apartamentos de habitação.”

A sexta e última razão é o controlo de custos. “A escolha da melhor relação qualidade/preço começa na fase do projecto. Procuramos soluções em que o cliente não seja obrigado a suportar elevados custos de condomínio, por exemplo. O objectivo é termos preços competitivos nem que sejamos obrigados a sacrificar a margem”, refere.

Neste ponto convém fazer outro parêntesis. A EXAME ficou intrigada com o facto de o preço por metro quadrado em Luanda ser claramente superior aos do Lubango e Talatona. Nuno Gaspar, chamado a intervir nesta parte da conversa, esclareceu que o projecto KN10 foi erguido numa fase em que os custos de construção eram mais altos. “Desde então, temos maior oferta de matérias locais, às quais damos preferência e entretanto o euro também desceu, o que tornou o material importado mais barato. Os projectos mais recentes também beneficiaram da nossa aprendizagem do mercado, sobretudo na tomada de decisões durante a fase do projecto. Por isso, é que o custo por metro quadrado dos nossos escritórios em Talatona, já equipados, é inferior a 5 mil dólares, quando hoje o normal é pagar-se 5500 a 6 mil por escritórios ainda em bruto”, justifica.

Assimetrias também na construção

Outro assunto que intrigou a EXAME é o facto de o projecto no Lubango ter um preço por metro quadrado quase similar ao de Talatona, um projecto com mais valências na área envolvente, já para não falar do custo da mão-de-obra ser aparentemente menor na capital do Huíla. O nosso interlocutor respondeu de pronto que, ao contrário do que se julga, fica mais caro construir nas províncias. “O nosso parceiro para a construção no Lubango, a Omatapalo, de origem portuguesa, mas na qual o grupo local Socolil participa, é uma empresa que nos dá a máxima garantia em termos de qualidade. Mas existem menos hipóteses de subcontratação de empreiteiros. A empresa foi forçada a ter a sua própria carpintaria e serralharia, por exemplo. Mas, por vezes, é preciso recorrer a Luanda. O mesmo se passa nos materiais. Existem fábricas de tijolo e de granitos de óptima qualidade, mas há outros que vêm da capital. Por fim, a mão-de-obra é um pouco mais barata. Mas trata-se de um custo de menor importância em obras com esta dimensão”, justifica.

Nuno Gaspar, nascido em Luanda, sabe do que fala. Regressou a Angola em 2004, com a família, e depois de três anos na Teixeira Duarte foi director-geral da Abrantina, ingressando na Gestimóvel há cerca de um ano. Francisco Carvalho, por seu turno, está em Angola desde 2006, tendo feito grande parte da sua carreira no sector imobiliário no Brasil. Eis como um artigo pensado inicialmente para incidir, julgávamos nós, sobre a vertente comercial de projectos imobiliários, acabou por terminar numa “aula” de arquitectura e construção em Angola. Esperamos que o leitor, tal como nós, tenha ficado a saber um pouco mais sobre o assunto.  

Por: Jaime Fidalgo